Fiança Locatícia

O seguro fiança locatícia é destinado à garantia dos prejuízos sofridos pelo locador em função de inadimplência do locatário. Substitui assim o fiador e garante ao proprietário de imóvel urbano (locador) o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos pelo inquilino. Este, por sua vez, ganha agilidade na aprovação da sua proposta de aluguel. O seguro de fiança locatícia é regulado por normas específicas, principalmente pela Lei do Inquilinato que define e limita as garantias de locação.

As regras gerais do seguro de fiança locatícia foram estabelecidas pela Resolução nº 202, de 2008, do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP). Entre as principais características está a proibição de um mesmo contrato de locação ter mais de um seguro desse tipo. Também determina que o prazo de vigência das garantias do seguro seja o mesmo do contrato de locação. Quem paga este seguro é o inquilino, seja pessoa física ou jurídica.

Que tipos de imóveis podem contratar o seguro de fiança locatícia?

É um serviço que pode ser contratado para aluguéis de imóveis urbanos residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios, escritórios, etc). O seguro de fiança locatícia dispensa a necessidade de o inquilino buscar um fiador e evita que o candidato ao imóvel desfalque suas economias para reunir dinheiro equivalente a três ou mais meses de aluguel, supondo que seja necessário fazer depósito (caução) como garantia para o locador.

Este tipo de seguro, no entanto, não exime o inquilino inadimplente de pagar o que deve. A seguradora, que pagou o aluguel e encargos para o dono do imóvel (segurado), vai buscar o reembolso do total que gastou, cobrando a dívida do inquilino inadimplente. A cobrança poderá ser judicial, inclusive.

O seguro de fiança locatícia é garantia de aprovação do candidato ao aluguel do imóvel?

Não. A proposta do seguro de fiança locatícia pode não ser aprovada se o candidato tiver, por exemplo, o nome inscrito em instituição de proteção ao crédito. Outro motivo de recusa é quando a seguradora avalia que o candidato não tem capacidade de pagamento do aluguel. A avaliação da seguradora sobre o cadastro do inquilino se assemelha à realizada por instituições de crédito.

Qual é a renda necessária para aprovação do cadastro do futuro inquilino?

Geralmente o candidato a locatário deve comprovar renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel. É comum as seguradoras aceitarem composição de renda de até três pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

Quais são as vantagens do seguro de fiança locatícia em relação às demais opções?

Um negócio só é bom quando atende aos interesses de todas as partes. No caso do seguro de fiança locatícia, tanto inquilinos como proprietários e imobiliárias têm vantagens.

  • Vantagens para o inquilino

  • Evita o constrangimento de buscar um fiador.
  • Dá mais agilidade na aprovação do contrato.
  • Evita o desembolso imediato da caução (depósito equivalente a três vezes o valor mensal do aluguel).
  • Parcelamento do prêmio.
  • Descontos progressivos nas renovações do seguro.
  • Algumas seguradoras oferecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência 24h, como pequenos reparos e limpeza de caixa d'água, entre outros.

  • Vantagens para o proprietário

  • Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel garantido pelo seguro, no caso de atraso ou inadimplência do inquilino, sem precisar esperar a conclusão de eventuais processos judiciais.
  • Efetiva garantia da locação até o término do contrato, com a certeza de que vai receber o aluguel e encargos, caso o inquilino não pague.
  • Eliminação do risco de fiadores profissionais.
  • Coberturas adicionais de danos físicos ao imóvel, multa por rescisão contratual e pintura completa do imóvel, entre outras.
  • Possibilidade de assistência jurídica da seguradora.

  • Vantagens para a imobiliária

  • Dispensa a análise de cadastro, que passa a ser feita pela seguradora. Isso também elimina o risco que a imobiliária assume ao aprovar o cadastro.
  • Vários corretores de seguros especializados no ramo já executam o trabalho de atendimento ao candidato a inquilino, com preenchimento de ficha cadastral, coleta de documentos e envio da documentação e análise à seguradora. Ao assumir esse trabalho, a seguradora elimina o custo que a imobiliária teria ao realizá-lo.
  • Possibilidade de assistência jurídica da seguradora, caso seja necessário.
  • A certeza do recebimento do aluguel garante a regularidade no recebimento da taxa de administração do imóvel.

Além do seguro de fiança locatícia quais são as outras opções para garantir o pagamento do aluguel?

As mais tradicionais são fiador, em primeiro lugar, e, a seguir, depósito (ou caução). Embora a preferência ainda seja pelo fiador, a procura pelo seguro vem aumentando. Entre as causas dessa tendência estão a dificuldade de conseguir um fiador e as restrições feitas por proprietários de imóveis que não gostam da possibilidade de receberem aluguéis atrasados só após a conclusão de eventual ação de despejo do inquilino. Além disso, as mudanças na Lei do Inquilinato também desestimularam a aceitação de fiador, porque permitem que ele se retire do compromisso em determinadas situações.

O depósito (ou caução), por sua vez, pode ser feito em bens imóveis ou dinheiro depositado em caderneta de poupança ou título de capitalização ou fundos de investimento, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009 e Lei 12.112. O depósito também deixa relutantes proprietários que avaliam três meses de garantia de aluguel tempo insuficiente, no caso de ser necessária ação judicial para retomada do imóvel.

Quais são as garantias do seguro de fiança locatícia?

Este seguro possui coberturas básica e adicionais. A cobertura básica é a de falta de pagamento de alugueis, sendo de contratação obrigatória e garantindo ainda multas de mora (limitadas a um percentual do valor do aluguel), custas judiciais e honorários de advogado. Mas, atenção: a seguradora só se responsabiliza pelas despesas judiciais e extrajudiciais quando avisada previamente e mediante sua autorização expressa.

As coberturas opcionais podem ser contratadas com pagamento de prêmio adicional. Essas garantias são relacionadas nas condições específicas do contrato de seguro. Entre as principais coberturas adicionais, com possibilidade de contratação item a item, estão:

  • condomínio;
  • IPTU;
  • água;
  • gás canalizado;
  • luz, danos materiais causados ao imóvel;
  • pintura interna e externa;
  • multa por rescisão contratual; e
  • serviços emergenciais, como chaveiro e mão de obra para conserto de eletrodomésticos, entre outros.


O seguro de fiança locatícia oferece serviços de emergência?

Sim, mediante a contratação de um plano de assistência de bens em geral e pagamento de prêmio adicional correspondente à quantidade de serviços incluídos na apólice. A cobertura garante indenização apenas do custo da mão de obra para realização de serviços unicamente no imóvel que tem o seguro de fiança locatícia.

As seguradoras costumam oferecer planos de serviços prestados exclusivamente pela rede referenciada ou de livre escolha, com reembolso. Os valores do reembolso respeitam limites de uma tabela da seguradora para atendimento de reparos de emergência.

Os planos de serviços emergenciais preveem um limite máximo de indenização e são acessíveis apenas para imóveis residenciais e não residenciais. Geralmente as seguradoras definem as características dos imóveis que poderão ser cobertos, como área construída e número de pavimentos. A garantia de mão de obra para consertos de eletrodomésticos, por sua vez, é oferecida exclusivamente para pessoa física com locação residencial.

Quem escolhe e quem paga as coberturas?

Quem escolhe as coberturas é sempre o proprietário do imóvel (segurado). É importante lembrar que pedir simplesmente todas as coberturas possíveis e imagináveis poderá encarecer o seguro e dificultar o aluguel do imóvel, porque o pagamento do prêmio, geralmente, cabe ao inquilino. No caso de o inquilino não pagar o custo mensal do seguro, o dono do imóvel deverá fazê-lo para que as coberturas contratadas continuem válidas.

O candidato a inquilino deve se informar sempre sobre as coberturas que o proprietário pretende escolher e negociá-las. Dependendo do seu perfil, por exemplo, ele pode argumentar com o senhorio que não é necessária garantia para a pintura interna, caso não tenha filhos pequenos, que adoram rabiscar as paredes.

Uma cobertura que pode ser dispensada é a de multas por rescisão contratual, quando o contrato de locação prevê a saída do inquilino antes do prazo, sem multa. Se as contas de luz e gás forem transferidas para o CPF do locatário, coberturas para esses riscos também não são necessárias. O bom senso de ambas as partes deve prevalecer na contratação do seguro.

Quais são as condições para contratar o seguro de fiança locatícia?

Quem contrata o seguro é o proprietário do imóvel (locador / segurado). O inquilino representa o risco a ser garantido, cabendo a ele o pagamento do seguro. Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação do risco. Em comum, todas levam em conta dois fatores: o cadastro do inquilino e a sua renda, porque o seguro de fiança locatícia envolve concessão de crédito. Se o nome do candidato a inquilino constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou cobrança de prêmios mais caros. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais.

Para pessoas físicas, em geral, a exigência de comprovação de renda é três vezes o valor do aluguel. Caso a renda não seja suficiente, as seguradoras costumam aceitar a composição com até mais duas pessoas que venham a ocupar o imóvel ou alguém da família que não vai morar ou dividir o imóvel com o inquilino.

No caso de locação comercial, um dos critérios da análise do cadastro é que o comprometimento com o aluguel não ultrapasse um determinado percentual do faturamento mensal. Esse percentual costuma ser de 5% para indústrias, 7% para empresas comerciais e 10% para as do setor de serviços. Quando o resultado é considerado insuficiente, algumas seguradoras costumam aceitar que os sócios, na pessoa física, sejam locatários solidários numa composição de renda mais faturamento.

A regulamentação do seguro de fiança locatícia proíbe a contratação de mais de uma apólice para o mesmo contrato de locação. Também determina que a vigência das coberturas seja correspondente ao prazo do contrato de aluguel.

Qual valor de indenização deve ser contratado para os prejuízos que o inquilino vier a causar ao proprietário do imóvel?

Cada cobertura tem um determinado limite máximo de indenização, fixado na apólice. Quando o proprietário do imóvel contrata o seguro para garantir o aluguel, os limites de indenização são definidos junto com a seguradora e a orientação do corretor de seguros.

Independentemente do valor dos prejuízos, a indenização não ultrapassará o limite máximo estabelecido na apólice. Além disso, cada indenização paga (básica e adicionais) será descontada do limite máximo contratado para a cobertura afetada. Se for do interesse do proprietário do imóvel, ele poderá alterar os limites de indenização durante o período de vigência da apólice, mediante um prêmio adicional e desde que a seguradora concorde.

Quanto custa o seguro fiança locatícia?

O custo oscila entre uma a três vezes o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do inquilino. Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

A maior procura por esse serviço aumentou a concorrência entre as seguradoras, promovendo queda do custo ao longo do tempo. A tendência é de crescimento do seguro de fiança locatícia, com consequente redução de preço.

Quais são as formas de pagamento?

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro de fiança locatícia pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação do imóvel, podendo ser renovado sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Pagamento do aluguel e encargos em dia podem significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem bonificação para os bons pagadores, além de descontos em alguns serviços como em transportadoras para a mudança do inquilino.

Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel. Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que as coberturas poderão ser canceladas por inadimplência.

Na hipótese de o inquilino deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a indenização se ocorrer inadimplência do inquilino. No caso da cobertura básica, isso significa que o seguro não pagará aluguéis em atraso.

Quando o seguro de fiança locatícia for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao inquilino ou à administradora o comprovante do pagamento. É uma atitude preventiva no caso de o inquilino não pagar o aluguel e encargos. Se o locatário não tiver dinheiro para pagar alguma das parcelas do seguro, o proprietário do imóvel é recomendável que ele banque a despesa para garantir a cobertura.

O que caracteriza o sinistro no seguro de fiança locatícia?

Nesse seguro, há dois momentos distintos: o de expectativa de sinistro e o de sinistro propriamente dito.

A expectativa de sinistro é o período compreendido entre o primeiro aluguel não pago até a decretação do
despejo através de sentença judicial.

O sinistro propriamente dito, decorrente basicamente do não pagamento do aluguel, é caracterizado no seguro de fiança locatícia por um dos três eventos :

  • decretação de despejo, ou
  • abandono do imóvel, ou
  • entrega amigável das chaves.

Quando o locador segurado deve avisar a seguradora sobre o aluguel atrasado?

É interessante que o proprietário do imóvel (locador / segurado) avise a seguradora logo que o inquilino se torne inadimplente, isto é, apos o vencimento do primeiro aluguel não pago. Entretanto, ele deve necessariamente comunicar a seguradora imediatamente após o vencimento do segundo aluguel e/ou encargo não pago.

Nesse momento, já está caracterizado o período de expectativa de sinistro e, portanto, de possível adiantamento dos aluguéis atrasados pela seguradora ao locador segurado. Esses valores são deduzidos da indenização quando se caracterizar plenamente o sinistro, seja por despejo, abandono ou entrega das chaves.

O locador / segurado deve ainda manter a seguradora informada sobre o ingresso e andamento de ação judicial para retomada do imóvel, seguindo as instruções que lhe forem passadas. Caso as instruções da seguradora não forem acatadas, há o risco de perda do direito de receber qualquer indenização. Todas as negociações e procedimentos judiciais e extrajudiciais contra o inquilino devem ser feitos pelo proprietário do imóvel ou seu representante, permitindo a participação da seguradora, com o objetivo de cobrar a dívida dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos.

No caso de o proprietário do imóvel só avisar a seguradora sobre a inadimplência do inquilino depois de 90 dias, o período a ser indenizado só começará a ser contado a partir da data em que a comunicação for feita. Ou seja, os 90 ou mais dias de prejuízo serão absorvidos pelo proprietário do imóvel, sendo considerados como participação obrigatória do segurado (franquia).

De que forma a seguradora indeniza o proprietário do imóvel?

O ressarcimento de prejuízos ao dono do imóvel (locador / segurado) é feito em dois momentos: o primeiro sob a forma de antecipação dos valores devidos mês a mês e, mais tarde, o pagamento da indenização propriamente dita dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos pelo inquilino, descontados os adiantamentos.

O cálculo dos prejuízos indenizáveis leva em conta o período de inadimplência do inquilino, iniciado no primeiro mês em que ele não pagou o aluguel e/ou encargos cobertos até a data de desocupação e/ou recuperação do imóvel, seja por despejo ou voluntariamente.

Todas as indenizações são pagas até o limite máximo contratado na apólice. Algumas seguradoras estipulam franquias que são a participação do proprietário do imóvel no prejuízo, conforme um percentual previsto no contrato do seguro. As coberturas adicionais têm sempre a participação do dono do imóvel, porque ela é obrigatória. O percentual de eventuais prejuízos causados pelo inquilino para as coberturas adicionais costuma ser de 20%, sendo que até determinado valor mínimo, por exemplo, R$ 200,00, a responsabilidade é integralmente do proprietário do imóvel.

Como são pagos os adiantamentos?

Antes mesmo de o inquilino inadimplente sair do imóvel ou restabelecer o pagamento dos aluguéis atrasados, mediante negociação, a seguradora antecipa ao segurado o valor de cada aluguel e/ou encargos cobertos vencidos e não pagos, de acordo com os seguintes critérios:

  • o primeiro adiantamento é feito no prazo máximo de 30 dias, a partir da apresentação de comprovante de ingresso na Justiça de ação de despejo ou de cópia de documento de entrega amigável das chaves; e
  • os demais adiantamentos serão mensais, de acordo com o vencimento dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos.

O proprietário do imóvel (locador / segurado) precisa ficar atento para que os adiantamentos não sejam suspensos ou até ter que devolver à seguradora o que já tiver recebido. Essas penalidades podem ser impostas quando ele não acata as instruções da seguradora para prosseguir a ação judicial ou quando o processo fica paralisado por mais de 30 dias na Justiça por omissão do advogado que o representa ou quando as determinações do juiz não são cumpridas, prejudicando o curso da ação.

No caso de o valor total de adiantamentos pagos for superior à quantia da indenização calculada no final do processo, o proprietário do imóvel terá de devolver a diferença para a seguradora.

Quando o proprietário do imóvel recebe a indenização?

A seguradora tem o prazo de 30 dias corridos, a contar da entrega dos documentos solicitados e da saída do inquilino - por despejo ou pela entrega amigável das chaves ou por retomada de posse / desocupação no caso de abandono do imóvel - para indenizar aluguéis e/ou encargos legais vencidos e não pagos ao locador / segurado. O valor da indenização corresponderá ao limite máximo definido na apólice.

No caso de indenizações de prejuízos previstos em coberturas adicionais de danos ao imóvel e de pinturas externa e interna, os critérios são os seguintes:

  • Danos ao imóvel - o proprietário do imóvel deve comunicar o fato à seguradora e encaminhar, no mínimo, dois orçamentos de empresas distintas no prazo de até 15 dias depois da desocupação do imóvel. Também deverá ser enviado o original de laudo de vistoria com todos os danos observados, assinado pelo inquilino. A liberação dos consertos é dada, no máximo, cinco dias depois, e o pagamento da indenização é feito 30 dias após a apresentação das notas fiscais dos reparos.
  • Pinturas interna e externa - o locador / segurado deve apresentar à seguradora, no prazo máximo de 15 dias depois da desocupação do imóvel, o laudo das avarias verificadas na vistoria final e também dois orçamentos para a realização do serviço. A seguradora tem até 10 dias para liberar a sua execução do serviço, que pode ser feito por empresa referenciada da rede da seguradora ou por profissional escolhido pelo proprietário do imóvel, desde que autorizado pela seguradora.

Como são indenizados os encargos legais cobertos?

O proprietário do imóvel que contratou essa cobertura adicional deve comunicar imediatamente à seguradora que o inquilino não está pagando as contas do condomínio, luz, gás, água e IPTU.

Os documentos necessários para a seguradora pagar a indenização são:

  • carta à seguradora relacionando as contas e valores não pagos;
  • carnê do IPTU; r
  • ecibos do condomínio; e
  • contas de água, luz e gás.

A seguradora vai adiantar para o proprietário do imóvel o pagamento das despesas com os encargos legais vencidos e não pagos até o limite do valor máximo definido na apólice para essa cobertura adicional. Depois que as contas forem colocadas em dia com os adiantamentos da indenização, a seguradora também adiantará mensalmente o pagamento dos demais encargos na data de vencimento do aluguel.

Quais são os documentos necessários para receber a indenização por aluguéis vencidos e não pagos?

O proprietário do imóvel deve apresentar a seguinte documentação:

  • petição inicial, cópia da sentença de despejo e prova de desocupação efetiva do imóvel ou cópia do mandado de retomada da posse do mesmo ou cópia do documento de entrega amigável das chaves, assinado pelo inquilino (relacionando a dívida total de aluguéis e/ou encargos legais, mês a mês);
  • carta de comunicação da inadimplência do inquilino, identificando os valores não pagos;
  • recibos originais de pagamento dos aluguéis; e
  • relatório mensal do andamento da ação judicial.

Fonte: https://www.tudosobreseguros.org.br/